Valeurs locatives en Dracénie de l’immobilier d’entreprise. On vous dit tout !

⚠️ Les valeurs sont exprimées en €/m²/an HT HC, en fourchettes réalistes de marché pour des biens “standards à bons”, hors situations exceptionnelles (produit neuf très rare, emplacement n°1, ou à l’inverse bien obsolète).

1) Grille de valeurs locatives cibles en Dracénie

🏢 BUREAUX

Secteur	Profil du secteur	Valeur cible basse	Valeur cible haute	Commentaire marché
Draguignan centre-ville	Petits immeubles, professions libérales, accessibilité variable	90 €	130 €	Marché sensible au stationnement et à l’état. Décote rapide si pas d’ascenseur/clim/fibre.
Saint-Hermentaire / Les Incapis	Zones tertiaires mixtes, PME	120 €	160 €	Le “bon produit” se loue bien : parking, visibilité, accès rapide.
Zones secondaires Draguignan / Trans / Vidauban	Tertiaire diffus	85 €	120 €	Marché opportuniste, négociation fréquente.
Dracénie hors Draguignan (hors littoral)	Bureaux PME, indépendants	80 €	115 €	Souvent arbitrage coût > image.

👉 Lecture clé : au-delà de 150–160 €/m²/an, l’utilisateur compare directement avec Fréjus/Brignoles mieux équipés.

🏭 LOCAUX D’ACTIVITÉS / ENTREPÔTS

Secteur	Profil du secteur	Valeur cible basse	Valeur cible haute	Commentaire marché
Saint-Hermentaire / Les Incapis	Activités, artisanat, stockage	90 €	120 €	Segment le plus tendu. Prime à l’accès, hauteur, aire PL.
Zones d’activités périphériques Draguignan	Activité/logistique locale	80 €	105 €	Très dépendant de l’état et du foncier (parkings, manœuvre).
Trans-en-Provence / Vidauban	Logistique de proximité	85 €	115 €	Bon compromis coût / accessibilité A8.
Produits neufs ou quasi-neufs	Dernière génération	110 €	130 €	Accepté si fonctionnalité réelle (hauteur, charge au sol, portes).

👉 Lecture clé : le local “fonctionnel et bien placé” se loue vite, même cher. Le local moyen subit la négociation.

2) Checklist de négociation – à utiliser systématiquement

📝 1. Franchise de loyer

Objectif réaliste :
- Bureaux : 1 à 3 mois / année ferme
- Activités : 1 à 2 mois / année ferme
Justification : travaux d’aménagement, mise aux normes, démarrage d’activité
Alternative si refus : loyer facial plus bas

🛠️ 2. Travaux & état du bien

Qui prend en charge :
- remise en état,
- climatisation / chauffage,
- éclairage,
- portes sectionnelles / quais ?
État des lieux d’entrée détaillé + photos
Clause claire sur restitution en fin de bail (éviter “remis à neuf”)

📈 3. Indexation (point critique 2022–2025)

Indice utilisé : ILAT (bureaux / activités)
Plafonnement recommandé : +2 % / +3 % max par an
À défaut : clause de lissage ou indexation annuelle non cumulative
Vérifier la date de référence de l’indice

💸 4. Charges & fiscalité

Détail précis des charges récupérables
Taxe foncière :
- récupérée intégralement ? partiellement ?
Attention aux postes flous :
- gestion,
- honoraires,
- gros entretien (toiture, structure)

👉 Règle d’or : tout ce qui n’est pas écrit clairement est à risque pour le preneur.

⏳ 5. Durée & flexibilité du bail

3/6/9 avec :
- sortie triennale sans pénalité
Faculté de :
- sous-location,
- cession du droit au bail ou du bail
Clause de résiliation anticipée (rare mais négociable sur bureaux)